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Immer wieder gibt es eine kontroverse Streitfrage zwischen Mietern und Vermietern – die Betriebskostenabrechnung.

Neben dem tatsächlichen Verbrauch taucht hier auch die Gebäudeversicherung als relevanter Posten auf.

Doch stellt sich die Frage, ob die Kosten für die Versicherung tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Also wer zahlt die Gebäudeversicherung letztendlich?

Dieser Artikel untersucht und klärt diese Thematik eingehend.

Wer zahlt die Gebäudeversicherung?

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Gebäudeversicherung zahlt der Versicherungsnehmer, welcher in der Regel der Eigentümer ist.

  • Immobilieneigentümer dürfen die Kosten für die Gebäudeversicherung auf die Mieter umlegen.

  • Die Umlage erfolgt in Mehrfamilienhäusern meist je nach Anteil der Wohnungen an der gesamten Wohnfläche.

  • Vermieter sollten darauf achten, dass die Versicherungsprämie angemessen ist.

  • Mieter haben das Recht, den Versicherungsvertrag einzusehen, um die Angemessenheit der Prämie zu überprüfen.

  • Zusätzliche Versicherungskosten wie Glasversicherung oder Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung können ebenfalls auf den Mieter übertragen werden.

Welche Voraussetzungen bestehen für eine Umlage?

Obwohl der Vermieter das Recht hat, die Wohngebäudeversicherung anteilig auf die Mieter umzulegen, existieren bestimmte Grenzen und Herausforderungen:

  1. Ausschluss: Die mit dem Gebäude verbundenen Versicherungen können nur umgelegt werden, wenn der Mietvertrag dies explizit vorsieht. Ob dies als separater Punkt im Vertrag oder als Zusatzpunkt bei der Auflistung der Miet- und Betriebskosten erwähnt wird, spielt dabei keine Rolle – entscheidend ist der Hinweis selbst.

  2. Günstige Prämien: Der Vermieter ist verpflichtet, eine kostengünstige Wohngebäudeversicherung auszuwählen. Ein Preisvergleich ist daher notwendig, und ältere, möglicherweise teurere Verträge müssen durch neue Angebote ersetzt werden.

  3. Einsichtnahme: Der Mieter hat das Recht, die Versicherungsunterlagen einzusehen und somit eine Preisbewertung vorzunehmen.

  4. Berechnung: In der Regel werden die Versicherungskosten anteilig nach der Wohnfläche des Mieters berechnet. Ein Mieter mit einer Singlewohnung von 50 Quadratmetern zahlt somit weniger an Versicherungsnebenkosten als ein Mieter in einer 100 Quadratmeterwohnung.

Gebäudeversicherung bei Vermietung: Wer trägt die Kosten?

Bei der Vermietung von Häusern oder Wohnungen können die anfallenden Betriebskosten auf den Mieter übertragen werden.

Diese umfassen neben Verbrauchskosten wie Heizung, Wasser und Strom auch die Prämien für die Gebäudeversicherung.

Die gesetzliche Grundlage dafür findet sich in § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV), Absatz 13, der die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung einschließt.

Dazu gehören die Gebäudeversicherung gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung, die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Somit ist die Prämie für die Gebäudeversicherung ein Bestandteil der umlagefähigen Betriebskosten.

Abhängig davon, ob der Mieter ein ganzes Haus oder nur eine einzelne Wohnung mietet, gelten unterschiedliche Regelungen für die Umlage.

Umlage bei Vermietung eines Hauses

Wenn Sie als Vermieter ein komplettes Einfamilienhaus an einen Mieter vermieten, bedeutet dies, dass der Mieter das gesamte Gebäude für seinen Wohnbedarf nutzt. In diesem Fall haben Sie als Vermieter das Recht, die anfallende Prämie für die Gebäudeversicherung in vollem Umfang auf den Mieter umzulegen.

Umlage bei Vermietung von Wohnungen

Bei der Vermietung einzelner Wohnungen in einem Haus ergibt sich eine andere Situation.

Die Gebäudeversicherungspolice umfasst immer das gesamte Haus als Ganzes, weshalb es nicht möglich ist, einzelne Wohnungen separat zu versichern.

Aus diesem Grund ist es üblich, dass bei der Vermietung von Mehrfamilienhäusern die Kosten für die Gebäudeversicherung anteilig nach Wohnfläche auf die einzelnen Mieter umgelegt werden.

Allerdings haben Vermieter und Mieter die Möglichkeit, im Mietvertrag auch andere Umlageverfahren festzulegen.

Um dies an einem Beispiel zu verdeutlichen:

Angenommen, ein Eigentümer vermietet ein Zweifamilienhaus, wobei die erste Wohnung eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern hat und die zweite Wohnung 50 Quadratmeter.

Wenn die Gesamtkosten der Gebäudeversicherung 900 Euro betragen, kann der Eigentümer davon 600 Euro auf den Mieter der größeren Wohnung und 300 Euro auf den Mieter der kleineren Wohnung umlegen.

Versicherungskosten: Worauf muss der Vermieter beim Abschluss achten?

Als Vermieter haben Sie gegenüber Ihren Mietern die Verantwortung sicherzustellen, dass die Wohngebäudeversicherung ein marktgerechtes Preis-Leistungs-Verhältnis aufweist.

Das bedeutet, dass Sie nicht zwingend den billigsten Versicherungsanbieter auswählen oder jedes Jahr die Preise vergleichen müssen.

Allerdings sollten Sie darauf achten, dass die Prämie der Versicherung nicht übermäßig teuer ist, wenn man sie im Vergleich zu anderen Angeboten auf dem Markt betrachtet.

Welche weiteren Versicherungen darf der Vermieter auf Mieter umlegen?

Zusätzlich zur Grundabsicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Hagel, Blitzschlag und Leitungswasser können Vermieter folgende Versicherungen auf die Mieter umlegen:

  1. Zusätzliche Bausteine der Gebäudeversicherung, wie zum Beispiel die Elementarschadenversicherung oder die Versicherung gegen Vandalismus.

  2. Die Versicherung von im Haus befindlichen Verglasungen im Rahmen einer Glasversicherung.

  3. Gebäudespezifische Haftpflichtversicherungen wie die Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung, die Öltank-Versicherung oder die Haftpflichtversicherung von Aufzügen.

Wichtig ist, dass nicht alle Versicherungen umlagefähig sind.

Versicherungen, die Vermieter ausschließlich im eigenen Interesse abschließen und nicht dem Schutz der Immobilie dienen, können nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Dazu gehören beispielsweise eine Mietausfallversicherung oder eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung, die der Vermieter für sich selbst abschließt.

Als Vermieter ist es ratsam, die Versicherungspolicen sorgfältig zu überprüfen und sicherzustellen, dass nur die umlagefähigen Versicherungen den Mietern in Rechnung gestellt werden.

Dies schafft Transparenz und Vertrauen zwischen Vermieter und Mieter, und beide Parteien können von einer angemessenen und gerechten Kostenverteilung profitieren.

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