Als Vermieter haben Sie das Recht, bestimmte Kosten für die Immobilie auf Ihre Mieter umzulegen, so auch die Gebäudeversicherung.
Doch wie funktioniert das genau?
Welche Kosten können Sie umlegen, und wie gehen Sie dabei rechtlich korrekt vor?
In diesem Artikel werden wir alle relevanten Fragen rund um das Thema Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen beantworten und Ihnen einen umfassenden Überblick verschaffen.
Das Wichtigste in Kürze
- Kosten für die Gebäudeversicherung können von Immobilieneigentümern auf die Mieter umgelegt werden.
- In Mehrfamilienhäusern erfolgt die Umlage normalerweise entsprechend dem Anteil der einzelnen Wohnungen an der Gesamtwohnfläche.
- Vermieter müssen sicherstellen, dass die Versicherungsprämie angemessen ist, um überhöhte Kosten zu vermeiden. Mieter haben das Recht, den Versicherungsvertrag einzusehen, um dies zu überprüfen.
- Zusätzliche Versicherungskosten wie die Glasversicherung oder Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung dürfen ebenfalls vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden.
Rechtliche Grundlage für die Umlage
Gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) hat der Vermieter das Recht, die Kosten für die Gebäudeversicherung als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.
In der Praxis zahlt der Vermieter also die Versicherungsbeiträge zunächst selbst und kann sie dann im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung anteilig auf die Mieter umlegen.
Worauf muss man als Vermieter achten?
Grundsätzlich müssen Vermieter bei der Umlage einer Wohngebäudeversicherung auf ihre Mieter beachten, dass sie die gesetzlichen Vorgaben einhalten und eine transparente und nachvollziehbare Abrechnung vorlegen.
Hier sind einige der wichtigsten Punkte, auf die Vermieter bei der Versicherung achten müssen:
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Vereinbarung im Mietvertrag: Eine Umlage der Gebäudeversicherung auf Mieter ist nur zulässig, wenn dies im Mietvertrag oder in der Betriebskostenvereinbarung vereinbart wurde.
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Angemessenheit der Umlage: Die Umlage der Gebäudeversicherung darf nur in angemessener Höhe erfolgen, auch als Wirtschaftlichkeitsgebot bezeichnet. Als Vermieter muss man nicht die beste Gebäudeversicherung abschliessen, aber wenn man eine überdurchschnittlich teure Versicherung abschließt, kann man diese Kosten nicht auf den Mieter abwälzen. Zudem dürfen nur diejenigen Kosten umgelegt werden, die tatsächlich für die Wohngebäudeversicherung anfallen. Die gesamten Betriebskosten dürfen nicht höher sein als in der Betriebskostenverordnung oder im Mietvertrag vereinbart.
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Transparenz der Abrechnung: Vermieter müssen eine transparente Abrechnung der umgelegten Kosten vorlegen. Sie müssen genau angeben, welche Kosten für die Gebäudeversicherung angefallen sind und wie sich der umgelegte Betrag auf die einzelnen Mieter verteilt. Hierfür kann die Verteilung nach Wohnfläche oder Personenzahl verwendet werden.
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Berücksichtigung von Sonderfällen: In manchen Fällen kann es vorkommen, dass bestimmte Kosten für die Wohngebäudeversicherung nicht umgelegt werden können, zum Beispiel bei Versicherungsschäden, die durch fahrlässiges Handeln eines anderen Mieters verursacht wurden. Dafür muss nur die Mietpartei geradestehen, die für den Schaden verantwortlich ist.
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Einhaltung von Fristen: Vermieter müssen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen und vorlegen. Wenn Vermieter diese Frist nicht einhalten, können sie keine Nachforderungen mehr stellen.
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Berücksichtigung von Rechtsprechung: Vermieter sollten die aktuelle Rechtsprechung im Blick behalten, um bei der Umlage der Gebäudeversicherung auf der sicheren Seite zu sein.
Was kann man als Vermieter nicht umlegen?
Generell dürfen Vermieter nur die Kosten der Gebäudeversicherung auf ihre Mieter umlegen, die sich auf den versicherten Gebäudeteil beziehen, der ausschließlich dem Mieter überlassen wurde.
Außerdem gibt es bestimmte Bestandteile einer Wohngebäudeversicherung, die Vermieter nicht auf ihre Mieter umlegen dürfen.
- Wenn Mieter Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände in eine Mietwohnung mitbringen, müssen sie diese in der Regel selbst gegen Schäden versichern. Die Kosten für eine solche Versicherung dürfen Vermieter nicht auf ihre Mieter umlegen.
- Elementarschäden wie Hochwasser, Überschwemmungen, Lawinen oder Erdbeben sind in der Regel nicht in der Gebäudeversicherung enthalten und müssen gesondert abgesichert werden. Wenn Vermieter eine solche Versicherung abschließen, dürfen sie die Prämien dafür nicht automatisch an ihre Mieter weitergeben, es sei denn, dies wurde ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart.
- Wenn Vermieter durch vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten einen Schaden am Gebäude verursachen, dürfen sie die Kosten dafür nicht auf ihre Mieter abwälzen. Vermieter haben eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht und müssen dafür sorgen, dass das Gebäude in einem sicheren Zustand ist. Verstöße gegen diese Pflicht können dazu führen, dass Vermieter für Schäden haften müssen.
FAQ
Wie wird die Gebäudeversicherung auf die Mieter umgelegt?
Die Umlage der Gebäudeversicherung auf die Mieter ist möglich, wenn dies im Mietvertrag oder in einer Betriebskostenvereinbarung vereinbart wurde. Dabei müssen die Vermieter die gesetzlichen Vorgaben beachten und eine transparente und nachvollziehbare Abrechnung vorlegen.
Welche Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden?
Folgende Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden:
- Verwaltungskosten, wie beispielsweise Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefon.
- Reparaturkosten
- Instandhaltungskosten
- Rücklagen
Welche Versicherungen darf der Vermieter auf die Mieter umlegen?
Der Vermieter darf die Gebäudeversicherung und gebäudespezifische Haftpflichtversicherungen auf die Mieter umlegen. Andere Versicherungen, die ausschließlich im Interesse des Vermieters liegen, dürfen jedoch nicht auf die Mieter umgelegt werden, wie z.B. die Mietausfallversicherung oder die Rechtsschutzversicherung.
Kann ich als Mieter die Gebäudeversicherung absetzen?
Nein, die Kosten für die Gebäudeversicherung sind für Mieter steuerlich nicht absetzbar.
Wie hoch dürfen die Kosten für die Gebäudeversicherung für den Mieter sein?
Die Höhe der monatlichen Versicherungskosten ist gesetzlich nicht limitiert. Maßstab ist die marktgerechte Versicherungsprämie, die je nach Leistungsumfang und Wohnungsgröße variieren kann.
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